Продажа имущества ИП и налоги

Под конец года законодатель преподнес приятный сюрприз индивидуальным предпринимателям, получающим свои доходы от эксплуатации собственной недвижимости или транспортных средств. Т.е. ведущих гостиничный бизнес, сдающих свою недвижимость или занимающихся перевозками грузов или пассажиров, а затем продающих данное имущество третьим лицам.

Напомним, что в настоящий момент времени, реализация имущества ИП облагается следующим образом.

1. Если ИП применяет общий режим налогообложения (т.е. уплачивает НДС и НДФЛ), то при продаже объектов недвижимости или транспорта, используемых (или использованных ранее) в предпринимательской деятельности, ИП должен обложить полученные доходы НДФЛ без возможности применения имущественного налогового вычета, в т.ч. без возможности уменьшить доходы на документально подтвержденные расходы (см. п.17.1 ст.217 и пп.4 п.2 ст.220 НК РФ, Письмо Минфина России от 23.06.2017 N 03-04-05/39461). Но при этом ИП имеет возможность уменьшить доходы на профессиональные налоговые вычеты в виде остаточной стоимости имущества, приобретенного за плату, если статус ИП еще действует на момент реализации данного имущества (п.14 Порядка учета доходов и расходов и хозяйственных операций для индивидуальных предпринимателей, утвержденного Приказом Минфина России N 86н, МНС России N БГ-3-04/430 от 13.08.2002). Т.е. доходы от реализации можно уменьшить на стоимость реализованного имущества только в случае, если в момент реализации действует статус ИП. В противном случае уменьшить доходы не удастся.

2. Если ИП применяет упрощенную систему налогообложения, то при продаже объектов недвижимости или транспорта, используемых в предпринимательской деятельности, ИП должен обложить полученные доходы, за минусом полной или части (если реализация имущества осуществляется ранее 3-х лет с момента приобретения имущества) стоимости реализованного имущества налогом, уплачиваемым на упрощенной системе налогообложения (см. п.3 ст.346.16 НК РФ, Письмо ФНС РФ от 02.06.2011 N ЕД-3-3/1937@). При этом часть стоимости имущества, учитываемого в расходах, определяется как сумма его амортизации.

3. Если ИП применяет упрощенную систему налогообложения и решает продать объекты недвижимости или транспорта, которые никогда не использовались в предпринимательской деятельности на момент продажи, то ИП в этом случае выступает как обычное физическое лицо и получает право применить льготы и вычеты по НДФЛ (см. п.3 ст.346.11 НК РФ, Письмо Минфина России от 21.06.2016 N 03-11-11/35847). При продаже имущества, которое ранее использовалось в предпринимательской деятельности, а на момент продажи уже используется в личных целях (например, квартира ранее сдавалась, а к моменту ее продажи в ней живет сам ИП), уменьшить сумму доходов не получится (пп.4 п.2 ст.220 НК РФ).

4. Если ИП применяет ЕНВД или работает на патенте, то при реализации собственного имущества он должен будет уплачивать налог, подлежащий уплате на упрощенной системе налогообложения (если он переходил на нее), или НДФЛ в остальных случаях в порядке, указанному выше.

С 01.01.2019 г. в законодательство внесены изменения, согласно которым от НДФЛ освобождается реализация следующего имущества, ранее использованного в предпринимательской деятельности: жилые дома, квартиры, комнаты, дачи, садовые домики или доли (долей) в них, а также транспортные средства (см. ст.2 Федерального закона от 27.11.2018 N 425-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Но при этом должно выполняться следующее условие – срок владения данным имуществом до его продажи должен составлять не менее трех (в некоторых случаях пяти) лет. Отметим, что данные положения применяются к объектам недвижимого имущества, приобретенным в собственность после 01.01.2016 г.

Если же срок владения данным имуществом менее данных сроков, то доходы можно уменьшить на документально подтвержденные расходы, связанные с приобретением данного имущества, которые ранее не были учтены в полной сумме при определении налоговой базы ИП, но частично были учтены (см. пп.б п.11 Федерального закона от 27.11.2018 N 424-ФЗ «О внесении изменений в части первую и вторую Налогового кодекса Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации о налогах и сборах»).